Por qué no invertimos en WeWork y sí lo haremos en Cink Coworking

Centros de negocio Cink Coworking

Hace unas semanas escribimos un post siendo muy críticos con el modelo de negocio de Wework. Ahora hemos decidido invertir en el mismo espacio, el negocio de co-workings. Vamos a repasar por qué:

Lo primero a lo que hacíamos referencia era a la falta de rentabilidad de WeWork. No es que no tuviese beneficios ni cash flow positivo, es que cada vez perdía más dinero. La compañía factuaba 1.800 M$ y perdía 1.600M$. Y lo que es peor, todavía pensaba incrementar sus pérdidas.

Bewater invierte en general en empresas con cash flow positivo o con la caja para llegar al mismo. En el caso de Cink Coworking, el cash flow no es positivo a nivel de compañía porque está abriendo nuevos coworkings. Pero sí tiene EBITDA positivo, y tendría cash flow positivo si no abriera nuevos centros. Tiene una estrategia clara de rentabilidad (y WeWork no la tenía).

Segundo, hacíamos referencia a la necesidad de tener un buen gobierno corporativo. En el caso de WeWork no lo había. No solo Adam Neuman, su CEO y co-fundador había contratado varios familiares y amigos en puestos claves. Adam además tenía derechos políticos muy por encima de su participación en la empresa. Esto desvirtuaba el control accionarial del fundador. Incluso su mujer tenía mucho que decir en la designación del sucesor de Adam si este se avenía a dejar su puesto. Un despropósito.

En el caso de Cink Coworking hemos acordado un pacto de socios razonable, un pacto que da control sobre materias reservadas a los socios, además de un drag along y un tag along, pero dejando a los gestores gestionar. La base del pacto la hemos puesto nosotros, así que estamos muy cómodos con el mismo.

Tercero, la valoración es razonable. En el caso de WeWork y tal como se ha visto con posterioridad, no lo era. Trataban de hacer la salida a bolsa a una valoración de casi 30 veces ventas (47 mil M$), cuando a múltiplos de empresas comparables valía 8 mil M$. Finalmente, el rescate de Softbank se ha llevado a cabo a 8 mil M$ dándonos la razón.

En el caso de Cink Coworking, esta es una empresa con EBITDA positivo, y en donde cada uno de los centros que opera tiene EBITDA positivo. Así que la compra se puede realizar en términos de múltiplos de EBITDA.

Cuarto, el organigrama de la sociedad en WeWork era difícilmente comprensible y lleno de conflictos de interés. No se entendía bien quien era la gestora, quien tenía la propiedad de los inmuebles, qué inmuebles le alquilaba Adam Neuman a WeWork, quien ponía el precio de los mismos y cuáles eran las cláusulas de garantías de los contratos.

En el caso de Cink Coworking el modelo es muy simple. Se alquilan espacios a arrendadores externos a varios años, con cláusulas que permitan acabar con un arrendamiento antes de tiempo. Y todo el cash flow generado pertenece a los socios de Cink Coworking. Al mismo tiempo se trata de minimizar la estructura central de la sociedad.

Quinto, el modelo de WeWork es un modelo de precios altos basado en una teórica construcción de marca que soportaría una prima a pagar por los clientes. Cink Coworking es por el contrario un modelo de precios bajos para el cliente, que esperamos resista mucho mejor las partes bajas del ciclo económico. Como puede observarse en el gráfico de más abajo, WeWork es un 255% más caro que Cink.

Competidores de Cink Coworking

Sexto, Wework no cumplía la regla del 40% de los negocios de Saas (propuesta por Brad Feld). Dicha regla dice que las buenas sociedades en este sector pueden perder dinero siempre que cumplan con la regla de: % de crecimiento últimos 12 meses + EBITDA/ventas > 40%. En el caso de WeWork, crece un 105% y pierde un -93% en EBITDA (1.691/1.800). Así +105% – 93% = +12% es muy inferior al 40% que nos propone Brad Feld. Cink Coworking  sí esperamos que la cumpla para 2019.

Séptimo, Adam Neuman ya se había hecho millonario con WeWork cuando el resto de socios y empleados no lo habían hecho (ya había vendido más de 500 M$). En el caso de Cink Coworking el management no vende absolutamente nada, porque cree firmemente en el proyecto.

Otras razones por las que vamos a invertir en Cink Coworking son:

  • Creemos que hay un mercado grande en España para los coworkings
  • Creemos que Cink Coworking con su modelo de bajos precios y bajos costes está especialmente bien preparado para competir en el segmento
  • El equipo tiene la experiencia adecuada para hacerlo con eficiencia en capital. Con menos de 250 mil € han llegado a abrir 5 centros de co-working en Madrid. Además, son personas sensatas y con los pies en la tierra.

Por todo ello hemos decidido invertir en Cink Coworking.

Por qué desde Bewater Funds no podríamos invertir en WeWork

Voy a aprovechar la próxima salida a bolsa de WeWork para explicar en qué invierte Bewater Funds y por qué WeWork no es el tipo de compañía en que invertiríamos.

El post no pretende analizar si el negocio de WeWork es bueno o malo, sino simplemente ilustrar el carácter marcadamente especulativo de una posible inversión en WeWork.

  • Bewater Funds invierte en compañías con flujo de caja positivo o con la caja para llegar al mismo.

Como puede verse en el siguiente gráfico, este no es el caso de WeWork.  En 2018 la compañía facturó 1.800 M$ y perdió 1.600 M$. La compañía cuenta con una caja de 2.400 M$ (sumando la inversión tiene para menos de un año de caja además de 22.000 M$ en deudas a largo plazo), por lo que no cumpliría con nuestro criterio de inversión. Es más, las pérdidas, lejos de decrecer, cada año se agrandan. Esto, junto con el hecho de que los leasings en los que entra la sociedad son de media de un período medio de 15 años, hace que la empresa esté muy expuesta a un cambio de ciclo económico (tendría mucha deuda, muchos costes fijos, que tendría que pagar a través de una elevada ocupación de sus edificios que sufriría sin duda en un ciclo inmobiliario negativo).

P&L Wework

  • Bewater Funds necesita un lead investor profesional diferente del emprendedor con un pacto de socios que proteja a los minoritarios.

WeWork, a pesar de su tamaño es una empresa en donde la mayoría de los derechos de voto están controlados por su emprendedor principal, Adam Neuman. Su control de la sociedad se explica en detalle a lo largo del folleto de salida a bolsa. Sin embargo, no hay nada en el folleto sobre el Sistema de Gobierno de la compañía. En concreto, el lead investor debería ser Softbank, y disponer de derechos de control sobre ciertas materias reservadas (típicamente ampliaciones de capital, emisión de instrumentos que diluyan a los accionistas, endeudamiento de la sociedad). No hay nada de ello en el folleto. O bien porque no tienen tales derechos, o bien porque los tenían y los han perdido con la salida a bolsa. Nosotros no podríamos invertir en una sociedad en donde el emprendedor principal no está mínimamente controlado por los accionistas minoritarios.

De hecho, es una señal negativa que justo antes de la salida a bolsa, Adam Neuman, principal accionista de la sociedad y ya multimillonario, se haya dado a sí mismo stock options para comprar acciones por más de 1.000 M$ (en 2018 la sociedad valora sus acciones a un fair value de 26 $ por acción.

“In the first half of 2019, in order to incentivize our senior leadership team as well as select other individuals who have had an outsized impact on our organization over the years, we granted to employees (including Adam, Artie and Jen) stock options to purchase a total of 49,437,366 shares of our Class B common stock. Adam received options to purchase an aggregate of 42,473,167 of these shares. The options awarded had a per-share exercise price equal to the fair market value of our Class B common stock on the applicable grant date”

  • La valoración de la sociedad no puede superar 10x las ventas de los últimos 12 meses

La facturación de la sociedad en 2018 fue de 1.800 M$, así que lo máximo que podríamos pagar sería 18.000 M$. Aparentemente la ampliación de capital de 2.000 M$ suscrita por Sofbank en 2018, valoró la sociedad en 47.000 M$. Como puede observarse, lejos de nuestro criterio de inversión.

Por otra parte, recordar que las transacciones de valores inmobiliarios están en múltiplos muy inferiores, por ejemplo   cotiza a 10 veces ventas de 2018 y PER 8. Incluso si compráramos, como tratan de vender para justificar su valoración, que es un negocio de SaaS (Software as a Service) de venta de espacio para oficinas como servicio, las compañías SaaS en Europa se compran a una mediana de 4,5 veces ventas (fuente: Avolta Partners), lo que le daría una valoración de WeWork 8.500 M$ muy inferior al precio al que previsiblemente saldrá a cotizar. Si cualificamos este múltiplo por su crecimiento (WeWork crece un 105% anual), el múltiplo a aplicar sería de 3,9 veces ventas de los últimos 12 meses (fuente: Avolta Partners) y el valor de la compañía sería de 7.000 M$, X veces menos que el precio de la salida a bolsa.

  • Las cuentas deben auditarse.

Este sí lo cumple 😉

Otros temas que no son líneas rojas para nosotros, pero nos haría más difícil la transacción son:

  • El organigrama de la sociedad y el sistema de gobierno de la misma son difícilmente comprensibles. Viendo el organigrama así como la entidad que han constituido (ARK) para comprar los inmuebles, es muy difícil entender los múltiples conflictos de interés entre socios así como los procesos de control. Tanto Softbank como Adam Neuman tienen por ejemplo edificios que alquilan a WeWork. ARK retiene el 80% de los fees de gestión de edificios, ¿quién tiene el 20% restante de los derechos de cobro? ¿quién decide el precio de los alquileres de los edificios? ¿quién pierde primero si el inquilino no paga, WeWork, el propietario del edificio?

Estructura societaria The We Company

WeWork org chart

Estructura Societaria ARK

WeWork ARK

  • El margen bruto de la sociedad es de tan solo un 10% y no ha mejorado en los últimos años. Este margen está significativamente por debajo de la media del sector inmobiliario. WeWork dedica gran parte del folleto a explicar cómo la contabilidad perjudica su margen, y que este se incrementará en el futuro. Pero la realidad es que los arrendamiento de los edificios son parte de los costes variables de la sociedad. Y que las reglas contables son iguales para todas las sociedades cotizadas.

WeWork Contribution

  • No cumple con la regla en las inversiones en negocios de Saas (propuesta por Brad Feld). Dicha regla dice que las buenas sociedades en este sector pueden perder dinero siempre que cumplan con la regla de: % de crecimiento últimos 12 meses + EBITDA/ventas > 40%. En el caso de WeWork, crece un 105% y pierde un -93% en EBITDA (1.691/1.800). Así +105% – 93% = +12% es muy inferior al 40% que nos propone Brad Feld.
  • Existe una dilución por venir a favor al menos de Softbank que no se explica en detalle en el folleto, y es de al menos 1.500 M$.

“In January 2019, we entered into an additional warrant agreement with SoftBank Group Corp. pursuant to which we agreed to issue shares of our capital stock (the “2019 warrant”). Under the terms of the 2019 warrant, subject to no event of default having occurred, we have the right to receive $1.5 billion on April 3, 2020 in exchange for the issuance of                  shares of our Class A common stock at a price of $         per share (subject to equitable adjustment in the event of any further stock split, stock dividend, reverse stock split or similar recapitalization event from the closing of this offering through April 3, 2020).”

  • El período de lock up (tiempo en el que no pueden vender acciones ni ejercer planes de opciones) tanto de los directivos (6 meses) como de Adam Neuman (1 año) es insuficiente. En una sociedad tan especulativa, y con obligaciones tan a largo plazo, bien podría ser que directivos y emprendedor vendieran ganando mucho dinero y los inversores que participan en el IPO perdieran dinero en el medio plazo (mucho dinero).

“The last time Adam sold any shares of the Company was October 2017, when he participated in a third-party tender offer made available to all of the Company’s employees and outside investors. Adam will not sell any shares in this offering. In addition, Adam has entered into a lock-up agreement for approximately one year with the underwriters in this offering whereby he has agreed not to transfer any shares of the Company capital stock or any securities convertible into or exchangeable or exercisable (directly or indirectly) for shares of the Company’s capital stock.”

  • Finalmente, un análisis algo frívolo (pero muy utilizado en los discursos de los políticos porque revela donde están las prioridades de lo que se comunica) del número de menciones de diferentes palabras en el folleto de salida a bolsa, revela números cuando menos preocupantes. ¿Mayor importancia el fundador o los planes de stock options que los accionistas?
Mención Número
Adam 169
Net loss 130
Stock Option 124
Dividend 96
Profits 88
Shareholder 46
EBITDA 17